中新经纬5月22日电 (周奕航 李自曼)“实体经济要从过去的销售投资驱动转换为持有运营驱动。”21日，在2023清华五道口全球金融论坛上，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升在接受中新经纬专访时表示。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升 来源：主办方供图

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在周以升看来，金融是为实体经济服务的。当前中国实体经济存在“三个三”，即三个行业、三类主体和三种问题。其中，三个行业包括基础设施、住宅开发和商用不动产；三类主体包括政府、地方平台和开发商；三种问题，则是纾困、盘活和转型。

“这种情况下，从金融角度看，就是能否建立一个适应持有运营型业务，也就是不动产业务的金融生态。这样才能让不动产发挥服务产业和消费的目的。”周以升说。

他认为，问题的解决需要通过“公募REITs－私募REITs－不动产私募基金”所构成的权益投资大循环来完成，与之匹配的有CMBS、银行贷款、债券等配套融资工具。其中，不动产私募基金，受益于深度的产融结合能力，业务模式多元且能够应对非常复杂的纾困和盘活问题，市场对它的需求非常强。

“如何对陷入困境的资产进行出清，如何进行债务的重组化解，以及如何将资产改造经营到稳定的状态，不动产私募基金都可以通过产融结合发挥关键作用。不动产私募基金以公募REITs或私募REITs作为流通的通道，以退为进，也可以大大活跃和拉动新的投资。” 周以升说。

周以升指出，解决多元主体的、多元资产的多元需求，尤其是纾困、改造提升和未成熟期的存量盘活问题，是不动产私募不动产基金推出的背景，也是呼吁要开拓私募REITs，继续发展类REITs的主要原因。

周以升称，这些产品在过去CMBS和类REITs已经被验证，资本市场可以发挥其价值发现和风险定价的功能，可以更好地服务于实体经济中多元的资本需求。由于这些金融创新都是以公募REITs为指挥棒的。因此公募REITs的开放性和试点的宽度至关重要。

“这个市场的体量，中国刚刚开始。按照成熟市场的渗透率，比如同体量的美国市场，我们的不动产私募基金可以有3万亿元-5万亿元人民币的规模，公募REITs有潜力达到10万亿元的市值。”周以升补充道。

至于中国公募REITs相关的法律法规以及监管需要从哪些角度进行完善，周以升表示，中国公募REITs当前的法律框架是当前制度的最优解，然而仍迫切需要通过立法来优化。优化的初心或者出发点，最核心的是解决“管理人地位的问题”，背后就是如何深度达成产融结合。目前可能有四个选项，即金融主导、产业主导、硬性产融联合、开放性市场选择但纳入监管。(更多报道线索，请联系本文作者周奕航：zhouyihang@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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